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海报新闻编辑 马婉莹
香港楼市正经历一波近年来少见的火热行情。香港特区政府差饷物业估价署7月29日公布的数据显示，6月私人住宅售价指数同比上涨12.7%，连涨13个月，上半年累计涨幅7.88%。租金同样在涨，6月租金指数再创新高，连升8个月。
但在这组滚烫的数字背面，有一则消息显得格外突兀——周润发的山顶豪宅，又降价了。
2022年10月首次放盘，叫价2.2亿港元。
2024年底降到1.95亿港元。
2026年7月，再次下调至1.6亿港元。
四年累计降价6000万港元，降幅27%，仍然没有成交的消息。
楼王发哥，这次不灵了
周润发在香港有个外号——“楼王”。他及相关人士手持多个住宅单位及一幅地皮，分布在山顶、九龙塘、太子及西贡等地，市值逾10亿港元。
这套阳光花园洋房是其中之一。2010年9月，周润发夫妇通过公司Cassia Hill Limited以1.28亿港元买入，当时创了该屋苑单价纪录。实用面积2547平方英尺，附带约2000平方英尺的花园及700平方英尺的天台。市场消息说物业做过全新装修，但周润发从未入住，也未曾出租。
然而这些卖点，未能转化为成交。
四次挂牌，三次降价
2022年10月，首次放售，叫价2.2亿港元。2024年12月，降至1.95亿。2026年7月，再次下调至1.6亿。四年累计降价6000万，降幅27%。单看最近一次调整，就从1.95亿降至1.6亿，降幅达17.9%。
即便经过三轮降价，该物业的平均单价约为62819港元/平方英尺。而美联物业官网显示，同在阳光花园的两套在售洋房，一套平均单价43385港元/平方英尺，另一套平均单价59172港元/平方英尺。
降价6000万港元之后，发哥的报价仍然不是同小区最便宜的那一套。山顶买家不缺选择，缺的是一个让他们觉得“值”的价格。
整个山顶都在降
周润发并非唯一遭遇卖房难的山顶业主。
据香港《信报》报道，自今年4月起，山顶传统豪宅地段已录得至少8宗减价放盘。业主原本开价介乎9800万港元至8.9亿港元，最新叫价已调整至9000万港元至6.73亿港元。
其中，有“亚洲楼王”之称的Mount Nicholson第二期低层A室及B室，合计共8850平方英尺，从8.9亿港元降至6.73亿港元，降幅达24.4%。
这不是某一个业主的困境，而是整个山顶二手市场在集体向下调整。
同一座城市，两个楼市
与山顶二手市场的冷清形成鲜明对比的，是香港整体楼市的火热。
香港特区政府差饷物业估价署7月29日公布的数据显示，6月私人住宅售价指数同比上升12.7%，环比上升0.31%，连升13个月，上半年累计升幅达7.88%。租金方面，6月租金指数环比升0.93%，连升8个月，再创新高。
撑起这波行情的，内地买家扮演了重要角色。
据香港中原地产统计，2026年上半年香港楼市内地买家登记量达9776宗，交易金额突破1071亿港元，双双创下历年同期新高。折算下来，人均入市金额达到1097万港元。从区域看，启德新区成交宗数、金额双双领跑，何文田成交金额紧随其后。
第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿分析，香港房价从高点回调后性价比显现，租金上涨提升了持有回报，而前几年通过人才计划来港的30多万内地专业人士正陆续从租转买，形成真实居住需求。
明星光环退去之后
周润发是影帝，是“楼王”，是香港最具符号意义的面孔之一。但在山顶二手洋房的交易桌上，这些身份正在失效。
过去，一套房子只要挂上“名人故居”的标签，就能在市场上多卖几成。但如今，当Mount Nicholson降价24.4%仍无人问津，买家已经不再为故事买单。
他们看价格，看租金回报率，看持有成本，看利率走向，算完账发现不划算，就不买。发哥也好，其他山顶业主也好，都一样。
从2.2亿港元到1.6亿港元，四年降价6000万港元。发哥这套房子的挂牌史，折射的是整个山顶二手市场正在经历的集体重新定价——那些曾经被认为“永不落幕”的地段神话，正在被更务实的算账逻辑取代。经济学者李兆波也坦言，内地经济增长放缓，加上资金进出新政策限制，超级豪宅的买家首当其冲受到影响。
有人说，如果这套房子不叫“周润发的房子”，或许一开始就不会挂那么高。这话有几分道理。但也正因为它是周润发的房子，才让我们更清楚地看到：在香港楼市这场游戏里，名字的分量正在变轻，价格才是硬道理。
这套房子还会不会再降？没人知道答案。但有一件事已经确定——靠名气和地段随便开价的时代，过去了。
（综合中国新闻网、每日经济新闻、界面新闻等）
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